COVID19 E CONTRATOS DE LOCAÇÃO, SUSPENSÃO DAS ATIVIDADES DETERMINADA POR DECRETOS MUNICIPAIS

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CLEOFAS PEREIRA – Advogado

– email: cleofaspereira@gctadvocacia.com.br

Atualmente estamos passando por ingerências necessárias dos governos em atividades particulares no intuito de se evitar a contaminação e disseminação pelo COVID19, como, fechamento de lojas e centros comerciais, escolas particulares entre outras.

Muitas dúvidas em relação aos pagamentos de alugueis pelos locatários surgiram após edição desses decretos. Vejam que em qualquer hipótese de resolução dos problemas a melhor solução é sempre o diálogo.

Sabemos que estes decretos causam um desequilíbrio econômico nos contratos, uma onerosidade excessiva o que impediria seu cumprimento. Neste sentido, existe previsão em nossa legislação para que contratos de locação sejam revistos quando o uso do imóvel for impedido e quando uma das partes do contrato for onerada por situações imprevisíveis.

Regra geral os contratos são regidos por dois princípios básicos, pacta sunt servanda e rebus sic standibus, o primeiro diz que os contratos fazem lei entre as partes eo segundo pode ser entendido como “estando as coisas assim” ou “enquanto as coisas estão assim”. Em termos legais, significa dizer que o contrato será cumprido “estando as coisas como estão”, ou seja, visa modificar as condições do contrato à nova realidade das partes envolvidas.

O atual Código Civil dedicou uma seção, composta de três artigos, à resolução dos contratos por onerosidade excessiva.

Acerca da matéria, dispõe o art. 478 do referido diploma:

“Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação”.

Por sua vez, o art. 479 do Código Civil prescreve que:

“A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato”.

Estatui, ainda, o art. 480 do mesmo “codex”:

“Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva”.

Em resumo, as modificações supervenientes que atinjam o contrato podem ensejar pedido judicial de revisão do negócio jurídico ou, subsidiariamente, a resolução, se houver alteração em uma  situação fática que caracteriza a quebra insuportável da equivalência ou a frustração definitiva da finalidade contratual.

Assim, a parte prejudicada com o evento superveniente, extraordinário e imprevisível, poderá demandar seu direito subjetivo à propositura de ação de resolução do contrato, com a finalidade de obter o desfazimento do negócio jurídico ou abatimento proporcional no preço, pois o que se busca com a aplicação das normas que subsidiam tal pretensão é o equilíbrio contratual entre as partes.

 

CLEOFAS PEREIRA – Advogado

– email: cleofaspereira@gctadvocacia.com.br