A figura do fiador nos contratos locatícios

A Lei 8.245/91, conhecida como a Lei do Inquilinato, estipula em seu artigo 37 que, no contrato de locação, pode o locador exigir do locatário uma das seguintes modalidades de garantia contratual: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A fiança é a modalidade de garantia mais usual no mercado imobiliário e cheia de nuances. Ela é uma espécie de contrato, no qual uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra (artigo 818 do Código Civil). Por isso, é comum a fiança nas relações locatícias, vez que em caso de inadimplência do locatário, seus fiadores podem ser acionados pelo locador.

É aí que começa o mal-entendido. Em regra, o fiador tem o direito de exigir que seja o seu afiançado executado em primeiro lugar para, então, em caso de insucesso do credor, efetue o pagamento da dívida. É o chamado Benefício de Ordem, em que a responsabilização do fiador se dá de forma subsidiária. No entanto, a grande maioria dos contratos em que há a fiança como garantia, prevê em cláusula expressa a renúncia a este benefício, tornando o fiador devedor solidário (artigo 828, I, do Código Civil). Assim, em caso de inadimplência, pode o locador inclusive escolher se vai acionar judicialmente apenas o locatário, o fiador ou os dois em conjunto.

Outro ponto que gera muitas dúvidas se refere à exoneração do fiador nos contratos locatícios. Em regra, o fiador pode notificar o locador comunicando-o da sua intenção de exonerar-se, mas existe o momento certo para isso. O contrato de locação, seja ele residencial ou comercial, deve estar vigorando por prazo indeterminado, ou seja, não pode o fiador pleitear sua exoneração durante uma vigência contratual determinada. Destaca-se, ainda, que após a regular notificação ao locador, o fiador continua responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias (artigo 40, X, da Lei do Inquilinato).

E por fim, um tema importantíssimo: o bem de família do fiador. A Lei 8.009/90 protege o imóvel da entidade familiar, vedando sua penhora nos casos de inadimplência de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, com raras ressalvas. Inclusive, o Tribunal da Cidadania editou uma Súmula que traz uma exceção desfavorável ao fiador: Súmula 549 – É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. Entretanto, o Supremo Tribunal Federal, em recente julgamento (RE 605709), afastou a penhora de um bem de família do fiador em uma locação exclusivamente comercial. Trata-se de um julgado isolado, com características singulares, mas que pode inaugurar importante precedente. É bom ficar de olho.

Portanto, diante das diversas variantes envolvendo as relações locatícias, é indispensável a assessoria de um advogado capacitado e de confiança, a fim de preservar os direitos de todas as partes envolvidas, seja fiador, locatário ou locador.

Geovane Cláudio Guimarães

Advogado, Diretor Jurídico da Porto Seguro Imóveis e membro da Comissão de Direito Imobiliário da 48ª Subseção da OAB/MG – E-mail: escritorio@geovaneguimaraes.com.br