DIREITO IMOBILIÁRIO – Aspectos da Pandemia nos Contratos de Locação de Imóveis Comerciais e Residenciais

Atualmente o mundo se encontra em um cenário nunca antes experimentado, qual seja o isolamento vertical/horizontal/lockdown estabelecidos pelo Poder Público – atendendo à orientação da OMS (Organização Mundial de Saúde) com o objetivo de se conter a disseminação do COVID-19, tendo como consequência a suspensão de diversas atividades consideradas não-essenciais em alguns locais do País mesmo que, regionalmente, permita-se a abertura escalonada do comércio de atividades não-essenciais; momento em que tais medidas, sem dúvida alguma, ocasionam um enorme impacto econômico negativo para diversos segmentos empresariais.

No tocante à afetação das relações locatícias pela Pandemia, de um lado temos os Locatários que estão impedidos de desenvolver normalmente suas atividades empresariais e se encontram em eminente dificuldade financeira e do outro lado, temos os Locadores que, na maioria dos casos, dependem dos valores percebidos por meio da Locação para manutenção de sua subsistência, sendo tal situação objeto do Projeto de Lei nº.: 1.179/2020, que prevê, em síntese, a não concessão de medidas liminares de despejo no período da Pandemia, suspensão de pagamento de aluguéis e direito de retomada do imóvel nos casos previstos no artigo 47, incisos I, II, III e IV da Lei nº 8.245/91 – Lei de Locação.

Importante mencionar que a Lei 8.245/91 não prevê uma solução específica para o atual cenário, contudo, o artigo 18 da referida leipermite que o Locatário ou o Locador possam renegociar cláusulas contratuais do Contrato de Locação de forma consensual, quando a situação travada entre as partes será resolvida em comum acordo. Em não havendo consenso entre as partes, o artigo 317do Código Civil – tratando da Teoria da Imprevisão -apresenta-se como principal base legal para as diversas decisões judiciais já proferidas no período de Pandemia que permitem a revisão compulsória de contratos.

Por fim, em que pese todo o exposto, evidente que o julgador deve pautar suas decisões  pela ponderação dos interesses do Locatário x Locador, afinal, mesmo que a situação econômica do Locatário tenha sido alterada, o Locador também possui o Direito Líquido e Certo de ter o Contrato de Locação cumprido, pois, na maioria dos casos, depende de tal renda para sua subsistência e, verificando-se que a tendência legislativa e decisões dos Tribunais de primeira instânciaapontam pelo não deferimento de despejo em época de Pandemia e aprovam a redução significativa dos valores de aluguéis, tal situação pode ser revertida em prol do Locador através do Mandado de Segurança, momento em que se afirma que a palavra de ordem que rege as relações jurídicas no atual cenário de Pandemia de COVID-19 é a RAZOABILIDADE na análise do caso concreto.

Walquíria de Paula Santana. Advogada e Conselheira da 48ª Subseção da OAB/MG em Divinópolis. Email: wal.p.santana@hotmail.com