DO DIREITO DE LAJE E POSSIBILIDADES DE SUA APLICAÇÃO AO DIREITO DE USO EXCLUSIVO DE TERRAÇO EM CONDOMÍNIOS DE EDIFÍCIOS

Desde a MP 759/16, convertida na Lei 13.465/17, que inseriu os artigos 1510-A a 1.510-F do Código Civil, foi regulada uma situação prática muito comum no Brasil: o direito de laje. Este consiste na possibilidade de aquisição de direito formal pela ampliação de imóveis, com edificação tanto no espaço aéreo (laje), quanto do subsolo.

Imaginado como solução para as famosas construções informais que filhos costumam realizar na “laje” de imóveis dos pais, o novo instituto tem aplicações muito mais amplas que a simples regulação dessa situação. Ele pode, inclusive, ser utilizado como solução inovadora para o direito de construção nos terraços de edifícios de apartamentos, tema que gera muita discussão prática nos condomínios e no Poder Judiciário.

Pois bem, é muito comum que um apartamento-tipo no último andar de edifício seja vendido pela construtora com a promessa de direito de uso exclusivo do terraço, ou seja, com possibilidade de edificação de estruturas neste, tais como áreas de lazer (churrasqueiras, piscinas, spas, etc) ou mesmo de locação para terceiros (como antenas de empresas de telefonia). A regulação do referido uso costuma vir na instituição de condomínio, documento elaborado unilateralmente pela construtora, o qual pode vir a ser questionado na Justiça pelos demais futuros proprietários das outras unidades do edifício, sob o argumento de que não lhes foi conferido direito igualitário.

Além do mais, geralmente, a construtora não insere o direito de uso exclusivo do terraço a apartamento específico, somente constando tal promessa no contrato de compra e venda do imóvel ao consumidor. Isso pode provocar dissabores, visto que a alteração do uso do terraço depende de alteração da convenção de condomínio com votos da unanimidade dos condôminos, o que, na prática pode não acontecer, deixando o comprador em situação fragilizada ou irregular.

Solução para tal problema pode ser a instituição por parte da construtora do direito de laje, o qual garante ao consumidor interessado na aquisição do apartamento do último andar a possibilidade de, no futuro, edificar no terraço. Assim, este, de área comum de uso exclusivo, passa a ser direito autônomo reservado ao comprador, não aumentando, inclusive, sua fração ideal no condomínio, o que é vantajoso para o consumidor. Inclusive, a venda de unidade e do direito de laje podem ser objeto de contratos autônomos e permite que a futura construção seja averbada posteriormente junto ao Cartório Imobiliário, já que a laje vendida possui matrícula própria. Ademais, o comprador, se quiser converter o referido direito em propriedade, pode realizar a fusão deste com seu apartamento junto do Cartório.

Portanto o direito de laje, além de sua função social de regular construções informais, permitirá soluções jurídicas seguras e eficientes para o uso exclusivo do terraço em condomínios de apartamentos, com a grande vantagem de constituir direito autônomo a seu proprietário.

Francis Vanine de Andrade Reis – Advogado e Professor Universitário