Locação de Imóveis – Novidades na garantia

Historicamente, a relação inquilino/proprietário é pautada na medida de forças, que pendem para um lado ou para o outro de acordo com a situação econômica. As garantias da locação tradicionalmente, eram dadas através da Fiança.

Popularmente conhecido por avalista, o fiador é a melhor garantia para o Locador – ou proprietário. As obrigações do Fiador vão além do aluguel, uma vez que alcançam todas as previstas em contrato, como IPTU, taxa de incêndio, condomínio, danos ao imóvel.

Por outro lado, o Locatário – ou inquilino, tem sérias dificuldades em encontrar um fiador, uma vez que se exige uma pessoa e seu cônjuge com imóvel registrado na cidade, renda compatível com o valor do aluguel e análise cadastral.

Assim, a lei 8.245/91 tentou equilibrar essa relação e disponibilizou para o Inquilino outras opções de garantia de pagamento, como a Caução e o Seguro Fiança.

A caução pode ser dada em moeda corrente ou bens móveis e imóveis.

A caução encontra algumas barreiras, uma vez que o inquilino precisa dispor do valor de 3 meses de aluguel, que ficará depositado até a entrega do imóvel. Caso não haja débitos, este valor será devolvido. No caso de bens móveis e imóveis estes ficam indisponíveis para venda, e tem custos para os registros necessários nos cartórios.

O Locador também não encontra tranquilidade, uma vez que, caso o inquilino fique inadimplente, o valor não será suficiente para cobrir todos os débitos até que, em uma ação judicial, seja decretado o despejo.

Assim, em 2005 foi incluído no rol das garantias, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Trata-se de uma modalidade onde o inquilino adquire quotas de um fundo de investimento. Pelos seus entraves burocráticos e ônus, é uma modalidade que ainda “não pegou”.

Assim, a figura do Seguro Fiança já vinha se consolidando como a opção mais vantajosa para Locatários e Locadores. De acordo com as normas de cada Seguradora, o Locador terá a garantia por 12 meses de todas as obrigações previstas no contrato. Para o Inquilino a relação fica mais onerosa, uma vez que precisa quitar, anualmente, antecipadamente, o valor do prêmio.

Agora, porém, a novidade é a garantia dada pelo Cartão de Crédito. Como ainda não houve alteração na Lei, esta modalidade está sendo enquadrada como Seguro Fiança.

Com um cartão de crédito com limite compatível com o valor do aluguel, a administradora do cartão creditará, integralmente, para a administradora do imóvel, um valor que será pago parceladamente pelo inquilino. Esta é a modalidade mais desburocratizada até o momento, uma vez que em 15 minutos o contrato poderá estar formalizado e as chaves do imóvel entregues para o inquilino.

Para quem sempre dependeu de fiadores e tinha dificuldade para encontrar um, essa modalidade de garantia é adequada.

Acredita-se que esta modalidade irá movimentar significativamente o mercado de locação de Divinópolis, uma vez que somos pólo universitário e de prestação de serviços médicos.

Andréa Costa Borges – Advogada, Mestre, Professora Universitária de Direito Empresarial na Feol, integrante do corpo jurídico da Casa Nova Locadora Ltda.

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